В определенный период жизни у каждого человека возникает вопрос о приобретении собственного дома. Старшее поколение имело приятную возможность получить или построить собственное жилье за счет страны. Сейчас же мы лишены возможности получить квартиру за чей-то счет.

Если вы имеете возможность приобрести квадратные метры за наличные — это снимает множество вопросов, но если это вам не по карману, а собственное отдельное жилье насущная проблема, то для вас единственным вариантом решения данного вопроса является ипотечный кредит.

Плюсы ипотечного кредитования мы рассматривать не будем, этой информации и так достаточно на любом рекламном буклете банков. Но минусы банк ни в коем случае не назовет в голос, а вы их почувствуете только, когда будете иметь отношения с банком.

Самое главное, следует запомнить, что каждый отдельный банк, это отдельное независимое юридическое лицо, у которого своя политика и приоритет. Если вы узнали все ответы на вопросы, интересующие вас в одном банке, то это не значит, что все ключевые моменты сохранены и в другом банке:

1. Процентная ставка: — В некоторых банках в условиях договора оговаривается, что банк самостоятельно может изменять процент, который вы платите ему за пользование кредитом. Понятно, что для потребителя — это не допустимый пункт, и наиболее целесообразно отказаться от услуг банка и пойти искать другой.

2.Обязательное страхование. Этот пункт присутствует в каждом ипотечном договоре, но следует проконсультироваться, какую сумму вам необходимо будет платить, потому что она может довольно сильно отличаться от банка к банку.

3.Этапы погашения процентов и тела кредита. В каждом банке расчет ежемесячных платежей осуществляется по разному. В одних банках идет одновременное погашение тела и процентов, в других — сразу проценты, а потом тело. В случае расторжения договора ипотеки — это может иметь различные юридические последствия и соответственно экономические;

если вами погашены сразу проценты, а тело откладывалось, на потом, то после нескольких лет выплаты ежемесячных платежей, вы банку как были должны первоначальную сумму, так и должны сейчас, и заставное имущество (квартира) все равно принадлежит банку.

Как вывод, следует обратить внимание на то, что банк следует выбирать как можно старше, с наиболее лучшей репутацией, только тогда вы будете уверены, что выполняя условия договора вас не обманут с другой стороны.

Тренер предпринимателей, Евгений Сахно

Налоговый кредит (или налоговая скидка) – предусмотренная действующим украинским законодательством компенсация потраченных вами за отчётный год средств по определённым позициям. Сюда входит и ипотечный кредит.

Эта система – не новинка, но практически не используется украинскими налогоплательщиками по причине незнания о ее существовании. Хотя, с ее помощью можно рассчитывать на возврат нескольких тысяч гривен.

Размер такой налоговой скидки напрямую зависит от размера вашей зарплаты и суммы, потраченной на погашение ипотеки. Чем больше выплачено по кредиту, тем больше будет компенсация.

Наиболее выгодным налоговый кредит будет для семей, которые приобрели жилье через государственные программы льготной ипотеки и доступного жилья, поскольку в этом случае можно получить весомую скидку. Здесь для вычисления размера скидки будет браться сумма понесённых вами затрат в полном объёме.

В случае оформления ипотечного кредита в коммерческом банке, можно рассчитывать на скидку относительно только части суммы уплаченных за пользование кредитом процентов в первые 10 лет ипотеки. Но все равно, если вы каждый месяц выплачиваете по ипотеке, к примеру, 4000 грн, за год вы сможете получить обратно почти 6000 грн..

Чтобы получить налоговый кредит на ипотеку, нужно:

1. в конце текущего года подать в налоговую декларацию о доходах. Декларацию подаёт плательщик кредита;
2. собрать все документы об оплате ипотеки за отчётный год;
3. чтобы квартира, находящаяся в ипотеке, была единственным основным местом проживания семьи.

Тренер предпринимателей, Евгений Сахно

В России — ипотечные сделки по купле-продаже недвижимости для бизнеса осуществляются редко. Одна из причин – банки предлагают краткосрочные кредиты и не имеют долговременных ресурсов.

Коммерческая ипотека – особый вид кредитования, представляет собой выделение банком средств на приобретение недвижимости для бизнеса (рабочего помещения, склада) под залог приобретаемого объекта. В этом случае плата за аренду объекта заменяется платежами по кредиту.

Через определенный промежуток времени покупатель становится владельцем недвижимости. Зарубежный опыт показывает, что доходность приобретенной недвижимости можно сравнить с прибылью от любой другой деятельности.

В России, в начале 2013 года, банки улучшили условия кредитования по коммерческой ипотеке.

Срок возврата кредита увеличился до 10 лет при 14% годовых. Обязательное условие – предварительный взнос в пределах от 20 до 65% стоимости товара.

В настоящее время коммерческая ипотека привлекательна для крупных предприятий, но и со стороны представители малого и среднего бизнеса начал появляться интерес к таким кредитам.

Тренер предпринимателей, Евгений Сахно

Вопрос улучшения жилищных условий является одним из острейших для значительного количества граждан. Существующие темпы жилищного строительства в государстве недостаточны для решения этой проблемы.

Относительно жилищного инвестирования, то ипотека является наиболее эффективным механизмом решения жилищных проблем населения.

В качестве преимущества ипотечного кредитования можно выделить его доступность, отпадает необходимость копить значительные средства на приобретение жилья, то есть возникает возможность приобрести его уже сегодня.

Заемщик после внесения персонального (первоначального) взноса, который определяется банковским учреждением, и заключения кредитного договора, становится собственником жилья и может прописать своих родственников.

Также риск потери права собственности на квартиру страхуется. Приобретение квартиры по ипотеке защитит от риска двойной её продажи или появления родственников.

Длительные сроки кредитования (до 30 лет) и возможность досрочного его погашения. Выплаты по кредиту в некоторых регионах примерно равны арендой плате за жилье, что делают её более выгодной.

Также существует ряд государственных ипотечных программ: использование материнского капитала, молодежное кредитование или военная ипотека.

К сожалению, существует и ряд минусов ипотеки. Это высокая стоимость (переплата), которая определяется процентными платежами и страховыми взносами, также имеются и дополнительные расходы такие, как оплата услуг нотариуса и оценки недвижимости, плата банку за рассмотрение кредитной заявки, страховые платежи и т. д.

До тех пор, пока обязательства перед банком не будут выполнены, заемщик не сможет совершить какие-либо сделки с жильем. Понятно, что перспектива переплаты не может порадовать потенциального заемщика, однако, другой возможности решения вопроса нет.

Тренер предпринимателей, Евгений Сахно

Приобретая квартиру в ипотеку, заемщик должен понимать, что его расходы на покупку недвижимости не ограничатся первоначальным взносом.

Дополнительные расходы являются важной составляющей оформления жилищного кредита.
С чем связаны дополнительные платежи по ипотеке?
Почему необходимо заранее ознакомиться со всеми видами расходов?

Банки не предоставляет своим клиентам окончательных расчетов по дополнительным платежам. В банковском уведомлении обычно указывается лишь процент за ту или иную дополнительную услугу, который зависит от рыночной стоимости приобретаемой квартиры.

Залог:
Выбор подходящей квартиры — сложный вопрос, но если вы остановились на конкретном варианте, не торопитесь перечислять все денежные средства на банковский счет. При заключении предварительного договора купли-продажи покупатель, как правило, вносит залог за понравившуюся ему квартиру, размер которого оговаривается с собственником жилья заранее. В данном договоре прописывается сумма внесенного покупателем задатка, после чего продавец предоставляет соответствующую расписку.

Нотариально-заверенные копии документов на квартиру:
Банк может затребовать от заемщика нотариально-заверенные копии всех документов на приобретаемую квартиру для ее проверки «на чистоту», поэтому необходимо ознакомится с расценками на данную услугу в нотариальной конторе.

Оценка стоимости квартиры:
При покупке квартиры в ипотеку не обойтись без оценки ее стоимости. Большинство банков предлагает своим клиентам список проверенных оценщиков, а заемщик имеет возможность обзвонить и выбрать из них приемлемый по цене вариант.

Договор купли-продажи:
Составление столь важного документа банк доверяет определенным юридическим компаниям. Простая письменная форма договора купли-продажи будет стоить гораздо дешевле нотариальной, однако на ней не стоит экономить, если есть хоть малейшие сомнения относительно покупаемой недвижимости. Юрист готовит форму договора, отправляет ее в электронном виде заказчику на проверку, а после утверждения отсылает оригинал в банк. На данном этапе необходимо проанализировать расценки указанных банком юридических компаний.

Расходы на страхование:
Расходы на страхование имущества, титула (на первый год) и жизни заемщика зависят от многих факторов, важнейшими из которых являются возраст заемщика , вид его деятельности (насколько опасен для жизни ), наличие различного рода заболеваний. Страховая компания смотрит, кроме того, на ликвидность покупаемой квартиры, ее месторасположение.

С целью уточнения окончательной суммы, которую придется отложить на страховую компанию, необходимо связаться с ее менеджером и попросить предоставить точные расчеты стоимости.

Аренда банковской ячейки:
Арендовать ячейку в банке — лучший способ обезопасить себя от мошеннических действий. Об этом стоит позаботиться перед назначенной сделкой и уточнить расценки за аренду в выбранном вами банке. Стоимость ячейки будет зависеть от условий хранения и выдачи денежных средств, а также срока.

Проверка документов в УФРС (для России)и регистрация права собственности (в Украине — «Регистрационная палата»):
Стоимость процедуры проверки и регистрации документов можно уточнить в ближайшем УФРС (для России) или в «Регистрационной палате» (для Украины)по городу.

Расходы могут увеличиться, если вы решите воспользоваться курьерской службой.

Дополнительные платежи необходимо учитывать еще на этапе оформления заявки на ипотеку, чтобы не остаться без долгожданной квартиры. Зная приблизительную сумму всех затрат, будет гораздо легче ориентироваться во всем процессе оформления ипотеки.

Проверку документов (по тихому) могут сделать и нотариусы.

Тренер предпринимателей, Евгений Сахно

Приобретая жильё в рассрочку или в лизинг, вы попадаете в категорию риска. Давайте разберёмся, какие именно могут возникнуть риски и подводные камни при таких способах оформления долга.

Лизинг – аренда имущества с правом выкупа.

Другими словами — это долгосрочная аренда выбранной вами недвижимости, которую приобретает лизинговая компания. Вы заключаете с ней договор аренды, максимальный срок возможен до 30 лет, и ежемесячно выплачиваете установленную сумму. Если вы просуммируете её, то получите стоимость вашей недвижимости. И по сроку окончания договора вы становитесь собственником вашей квартиры. Таким образом, вы её выкупили. На первый взгляд ничего сложного и всё понятно.

Рассмотрим возможные риски:

1)В первую очередь, лизинг нельзя оформить не достроенную недвижимость по нескольким причинам. В договоре аренды обязательно надо указать документ, подтверждающий право собственности арендодателя. Его необходимо заверить у нотариуса, и он подлежит государственной регистрации. Цель данного договора — это проживание арендатора в квартире, но это не возможно, если её фактически нет.

2) Лизинговая компания может установить ограничения ваших действий относительно недвижимости, например: нельзя делать ремонт.

3) Коммунальные расходы оплачиваете вы. Но компания требует наличие резерва в размере до 3% от стоимости жилья, на случай возникновения каких-либо долгов. Эти 3% суммируются в общую стоимость недвижимости. Кроме этого компания ведёт строгий контроль по вашим коммунальным платежам. А при несвоевременной арендной оплате вам устанавливается штрафные санкции в большем размере, чем это предусмотрено в банках. В худшем случае, возможно, расторгнуть договор лизинга, а сумма предыдущих выплат возврату не подлежит. Обязательным условием при лизинге — это страхование недвижимости.

4)Риск отчуждения жилья без вашего уведомления. Это возможно в тех случаях, когда компания берёт кредит в основном под залог недвижимости, которую вы арендуете. Делается это в целях заключения новых лизинговых договоров. В случае возникновения проблем жилье пойдёт в пользу кредиторов компании банка или в пользу других лизинговых компаний.
В этом случае возмещение выплаченной вами ранее суммы возможно, но порядок возврата платежей не урегулированы законодательно. Условия выплаты расписываются в новом договоре. Но вам в любом случае придётся съехать с квартиры.

Некоторые компании могут отчуждать имущество по причине задерживания оплаты арендной суммы или коммунальных платежей. Эти условия могут быть прописаны мелким шрифтом в договоре, поэтому внимательно ознакомьтесь с документом.
Новый собственник, который купил договор лизинга, обязан исполнять все условия по отношению к вам.

5) Сегодня, к сожалению, нет чёткого урегулирования на законодательном уровне оформление выкупа недвижимости у компании. Не установлены порядок и сроки подписания акта о полной выплате и приёма-передачи жилья. Все эти вопросы вы обговариваете с лизинговой компанией при заключении договора.

6)Повышение комиссии и стоимости жилья.

Риски, связанные с повышением комиссии могут вас беспокоить, в случае если компания прописала это в договоре. Если же это не указано в договоре, то нет причин для беспокойства, так как в этом случае закон на вашей стороне (статья 820 ГК России.

Рассрочка от застройщика.

Такая рассрочка неоконченного здания бывает двух типов:

— инвестирование в фонд финансирования строительства за квартиру;
— покупка ценных бумаг застройщика, которую нотариус заверил бронью на выбранную вами квартиру в строящемся доме.

Возможные риски:

1)Рассрочка оформляется только на недостроенные квартиры. Застройщик может продавать недвижимость и после сдачи её в эксплуатацию, но, как правило, они этого не делают.

2)Такой вид рассрочки предоставляется на маленький срок, то есть до момента завершения работ. А плановые сроки строительства составляют не более четырёх лет. Поэтому инвестировать необходимо в первые годы. Но были случаи, когда рассрочка ранее 25-процентной готовности представляла собой риск для покупателя. Многие отказываются инвестировать с нуля. Чтобы себя обезопасить, необходимо оформить рассрочку при максимальном авансовом платеже сроком на 1,5 — 2 года на недостающую сумму денег.

3)Цена за квадратный метр растёт по мере завершения строительства дома. Застройщики пользуются такой схемой достаточно часто. Чем ближе срок сдачи недвижимости в эксплуатацию, тем больше становиться его рыночная стоимость. При этом итоговая стоимость квартиры вам не известна, потому что застройщик её может поднимать несколько раз. Каждый метр вам будет обходиться по новой цене. И разница от авансового платежа и суммы рассрочки может в итоге отличаться.

Обезопасить себя от такого риска вы можете, только если есть соответствующий пункт в договоре. Есть и добросовестные застройщики, противники такой схемы.

Таким образом, оформления ипотечного кредита не через банк несёт множество рисков для владельца. Риск «замороженной» недостроенной недвижимости гораздо больше — без сотрудничества с банком.

Повышение цен до момента окончания стройки отсутствует, так как банк выплачивает застройщику всю сумму сразу. Срок ипотечного кредита в банке значительно больше в несколько раз, сумма платежа будет значительно меньше, даже если застройщик предлагает рассрочку по 0% годовых.

Тренер предпринимателей, Евгений Сахно

Коммерческая ипотека – это процесс, когда сам ипотечный кредит полностью выдаётся на приобретение нежилых помещений, будь то склад, офис и т.д.

В Российской Федерации коммерческая ипотека уже довольно давно обзавелась стоящими специалистами, которые также весьма профессионально и уже достаточно долгое время занимаются ипотечным кредитованием строящихся офисных зданий.

Коммерческая ипотека или же ипотека коммерческой недвижимости, весьма широко распространена во всем развивающемся мире.

Большой опыт западных партнёров хорошо нам показывает, что при проведении грамотной эксплуатации так называемой коммерческой недвижимости (будь то, возможная сдача этого самого помещение в аренду, под офис, обыкновенный магазин, предприятие, занимающиеся сферой услуг), что в подобном случае — её основная доходность также вполне может быть сопоставима с совершенно другими сферами в малом бизнесе и также способна позволять использовать тот же самый, уже привычный нам обыкновенный ипотечный кредит.

Суть коммерческой ипотеки – это способность кредитовать какую-либо покупку коммерческой недвижимости, под её собственный залог. Но также в отличие от того же жилищного кредитования, сама коммерческая ипотека также имеет достаточно короткие сроки, которые выдаются для того, чтобы погасить кредит и довольно высокие для ипотеки проценты.

Тренер предпринимателей, Евгений Сахно