Приобретая жильё в рассрочку или в лизинг, вы попадаете в категорию риска. Давайте разберёмся, какие именно могут возникнуть риски и подводные камни при таких способах оформления долга.

Лизинг – аренда имущества с правом выкупа.

Другими словами — это долгосрочная аренда выбранной вами недвижимости, которую приобретает лизинговая компания. Вы заключаете с ней договор аренды, максимальный срок возможен до 30 лет, и ежемесячно выплачиваете установленную сумму. Если вы просуммируете её, то получите стоимость вашей недвижимости. И по сроку окончания договора вы становитесь собственником вашей квартиры. Таким образом, вы её выкупили. На первый взгляд ничего сложного и всё понятно.

Рассмотрим возможные риски:

1)В первую очередь, лизинг нельзя оформить не достроенную недвижимость по нескольким причинам. В договоре аренды обязательно надо указать документ, подтверждающий право собственности арендодателя. Его необходимо заверить у нотариуса, и он подлежит государственной регистрации. Цель данного договора — это проживание арендатора в квартире, но это не возможно, если её фактически нет.

2) Лизинговая компания может установить ограничения ваших действий относительно недвижимости, например: нельзя делать ремонт.

3) Коммунальные расходы оплачиваете вы. Но компания требует наличие резерва в размере до 3% от стоимости жилья, на случай возникновения каких-либо долгов. Эти 3% суммируются в общую стоимость недвижимости. Кроме этого компания ведёт строгий контроль по вашим коммунальным платежам. А при несвоевременной арендной оплате вам устанавливается штрафные санкции в большем размере, чем это предусмотрено в банках. В худшем случае, возможно, расторгнуть договор лизинга, а сумма предыдущих выплат возврату не подлежит. Обязательным условием при лизинге — это страхование недвижимости.

4)Риск отчуждения жилья без вашего уведомления. Это возможно в тех случаях, когда компания берёт кредит в основном под залог недвижимости, которую вы арендуете. Делается это в целях заключения новых лизинговых договоров. В случае возникновения проблем жилье пойдёт в пользу кредиторов компании банка или в пользу других лизинговых компаний.
В этом случае возмещение выплаченной вами ранее суммы возможно, но порядок возврата платежей не урегулированы законодательно. Условия выплаты расписываются в новом договоре. Но вам в любом случае придётся съехать с квартиры.

Некоторые компании могут отчуждать имущество по причине задерживания оплаты арендной суммы или коммунальных платежей. Эти условия могут быть прописаны мелким шрифтом в договоре, поэтому внимательно ознакомьтесь с документом.
Новый собственник, который купил договор лизинга, обязан исполнять все условия по отношению к вам.

5) Сегодня, к сожалению, нет чёткого урегулирования на законодательном уровне оформление выкупа недвижимости у компании. Не установлены порядок и сроки подписания акта о полной выплате и приёма-передачи жилья. Все эти вопросы вы обговариваете с лизинговой компанией при заключении договора.

6)Повышение комиссии и стоимости жилья.

Риски, связанные с повышением комиссии могут вас беспокоить, в случае если компания прописала это в договоре. Если же это не указано в договоре, то нет причин для беспокойства, так как в этом случае закон на вашей стороне (статья 820 ГК России.

Рассрочка от застройщика.

Такая рассрочка неоконченного здания бывает двух типов:

— инвестирование в фонд финансирования строительства за квартиру;
— покупка ценных бумаг застройщика, которую нотариус заверил бронью на выбранную вами квартиру в строящемся доме.

Возможные риски:

1)Рассрочка оформляется только на недостроенные квартиры. Застройщик может продавать недвижимость и после сдачи её в эксплуатацию, но, как правило, они этого не делают.

2)Такой вид рассрочки предоставляется на маленький срок, то есть до момента завершения работ. А плановые сроки строительства составляют не более четырёх лет. Поэтому инвестировать необходимо в первые годы. Но были случаи, когда рассрочка ранее 25-процентной готовности представляла собой риск для покупателя. Многие отказываются инвестировать с нуля. Чтобы себя обезопасить, необходимо оформить рассрочку при максимальном авансовом платеже сроком на 1,5 — 2 года на недостающую сумму денег.

3)Цена за квадратный метр растёт по мере завершения строительства дома. Застройщики пользуются такой схемой достаточно часто. Чем ближе срок сдачи недвижимости в эксплуатацию, тем больше становиться его рыночная стоимость. При этом итоговая стоимость квартиры вам не известна, потому что застройщик её может поднимать несколько раз. Каждый метр вам будет обходиться по новой цене. И разница от авансового платежа и суммы рассрочки может в итоге отличаться.

Обезопасить себя от такого риска вы можете, только если есть соответствующий пункт в договоре. Есть и добросовестные застройщики, противники такой схемы.

Таким образом, оформления ипотечного кредита не через банк несёт множество рисков для владельца. Риск «замороженной» недостроенной недвижимости гораздо больше — без сотрудничества с банком.

Повышение цен до момента окончания стройки отсутствует, так как банк выплачивает застройщику всю сумму сразу. Срок ипотечного кредита в банке значительно больше в несколько раз, сумма платежа будет значительно меньше, даже если застройщик предлагает рассрочку по 0% годовых.

Тренер предпринимателей, Евгений Сахно