Cдача квартиры в субаренду. Как получить согласие собственника?

По дороге к субаренде

По дороге к субаренде

Мимо парка

Мимо парка

Здравствуйте. В этой статье я поделюсь с вами своим опытом создания пассивного дохода на сдаче квартир в субаренду. Идея написания статьи мне пришла в голову, когда я шёл мимо парка, на наш новый объект субаренды, чтобы починить там некоторые неисправности. Это было зимним декабрьским днём.

Вот краткое содержание статьи:

1. Что такое субаренда квартир и как здесь заработать?
2. Какая недвижимость подходит нам для заработка на субаренде?
3. Как находить собственников, которые желают отдать вам в управление их недвижимость?
4. Как получить согласие собственника на сдачу квартиры в субаренду через вас?
5. Процедура оформления недвижимости в субаренду.
6. Управление недвижимостью. Как это происходит?

1. Что такое субаренда квартир и как здесь заработать?

Субаренда

Субаренда

Недвижимость может быть разная: квартиры, дома, участки и т.д. Лично я занимаюсь (на данный момент) не только продажей, но и сдачей в аренду квартир. Причём тут три варианта заработка:

первый — просто найти арендатора и взять с него 50-100% одномесячной
платы за недвижимость в счёт своей комиссии

второй — договориться с собственником о том, что снимать эту недвижимость будете вы.
Но не для себя, а для порядочной семьи, по договорам, стабильно, оплата без задержек,
с соблюдением порядка. При этом вы будете брать себе некоторую сумму ежемесячно, за управление недвижимостью. Ответственность за состояние квартиры и наличием платежей лежит на вас.

третий — также договориться с собственником о том, что снимать его квартиру будете вы.
Но вы сделаете ремонт и будете сдавать эту квартиру посуточно (мини-гостинница)

Первый вариант встречается повсеместно и тут не нужно большого ума сдать квартиру
и получить свою комиссию (хотя и тут встречаются сложности и нужна практика).

Третий вариант — это отдельная тема, со своими подводными камнями и течениями,
её мы разбирать сегодня не будем.

Остановимся подробнее на втором варианте — сдача квартир в субаренду семьям. Это стабильный небольшой доход каждый месяц. Около 10-30% от ежемесячной платы за арендуемую недвижимость — это и будет ваш доход. Вроде бы немного, но представьте, если таких объектов будет 10-15 !

2. Какая недвижимость подходит для заработка на субаренде?

Какие квартиры подойдут для этого дела?

Во первых — они должны стоить чуть ниже рыночной стоимости, чтобы мы с вами могли добавить 10-30% к их ежемесячной стоимости. Это и будет вашим заработком. Обычно арендодатели не особо следят за рынком недвижимости + им важнее стабильность: это наши козыри.

Во вторых, квартиры должны быть в жилом состоянии: пусть это будет не евроремонт, но состояние должно быть удовлетворительным. К примеру, вы сами бы там жили? В крайнем случае, чтобы квартиранты могли поменять везде обои и заселиться.

Чиню кран в квартире

Чиню кран в квартире

Мои инструменты

Мои инструменты

Если вы в силах починить какие-то неисправности в квартире сами — сделайте это. Как это сделал я на новом объекте субаренды на фото. Я взял разводной ключ, чтобы подкрутить кран, взял инструменты, чтобы починить другие мелкие неисправности.

 

Правда подобное я делаю уже после того, как нашёл арендаторов и точно знаю, что это мой объект субаренды.

Внутреннее утепление

Внутреннее утепление

Открываем окно, задуваем пеной по периметру и закрываем

Открываем окно, задуваем пеной по периметру и закрываем

Если окна деревянные и из них дует (а поменять собственник их не может или не хочет) вы можете «задуть» их строительной пеной, а балконную дверь обклеять утеплителем (продаётся в любом строй.магазине).

Пробовал поставить параллоновый утеплитель на окна, но он продувается и пропускает холод.

 

Стоительная пена — единственный способ по-настоящему закрыть все щели в деревянных рамах и недорого утеплить квартиру. Выглядит не очень эстетично — зато тепло (дёшево, надёжно и практично).

Краны, сантехника и трубы не должны течь. Можно что-то подкрасить, если краска облущилась. Но не более. Покупать линолеум, ставить новые двери и т.д. не нужно. Квартира должна быть чистая, тёплая и с минимальными удобствами. Конечно, очень хорошо, если в ней будет мебель, ремонт и какая-то техника.

Обязательно, чтобы в квартире, которую вы планируете брать в субаренду, был холодильник. Семьи обычно «путешествуют» без крупногабаритной техники. Если в квартире будет ещё и стиральная машина — это вообще идеальный вариант.

Нет даже вешалки

Нет даже вешалки

 

Вот пример одной из моих квартир в субаренду.
Как видите, тут нет даже вешалки для одежды, пришлось повесить куртку на зеркало.

 

 

3. Как находить собственников, которые желают отдать вам в управление их недвижимость?

Для начала я разобрался с таким вопросом, как:
— Почему возникает необходимость у собственников сдавать свою недвижимость в управление риэлторам?

Вот несколько причин: они не хотят (не разбираются как) иметь дело с налоговой, предыдущие квартиранты испортили недвижимость или оставили большой долг после себя, собственники очень занятые люди и у них нет времени отвлекаться на такие «мелочи» как управление квартирой, собственники уезжают за границу (или уже уехали, а сдачей занимается их родственник), собственникам далеко добираться до своей недвижимости (пожилые люди, им сложно ходить).

Возможно есть ещё причины, просто сейчас не идут в голову.

Все эти причины объединяет одно — собственникам неудобно (некомфортно) заниматься сдачей своей недвижимости. Когда мы сможем убедить их в том, что с нами им будет комфортно, безопасно и недорого (по нашим ежемесячным комиссионным) сдавать свою недвижимость — собственник подпишет с нами договор на субаренду.

доверие

доверие

Первый и главный критерий поиска собственников, которые желают (или ещё не знают, что они были бы не против) сдавать квартиру через вас в субаренду — это доверие к вам. Это не может быть собственник, с

которым вы познакомились только что. Вас должны знать какое-то время, сдать один-два раза через вас свою квартиру по-обычному (по первому варианту — см.выше). Не обязательно эту же самую, которую вы наметили себе в субаренду. Собственник мог продать что-то через вас, вас ему могли порекомендовать и т.д.

Просто элемент доверия — это главный критерий и основной аргумент (собственнику для себя), чтобы он решился отдать «бразды правления в ваши руки».

Второй критерий — это то, что собственнику не комфортно, неудобно или просто некогда следить за своей недвижимостью. Если в разговоре с человеком вы такое выясняете — обязательно предлагайте вариант сдачи квартиры вам, а вы найдёте семью и будете оплачивать всё стабильно. Правда будете брать с семьи чуть больше денег «за беспокойство», но ведь это ваша работа.

Никогда не будьте категоричными. Предлагайте сдачу в субаренду, как альтернативу обычной сдаче квартиры (по первому варианту, с обычными комиссионными). Если на субаренду человек не согласится, то хотя бы заработаете обычные комиссионные.

Ещё один портрет собственников

Ещё один портрет собственников

Ещё один портрет собственников, потенциально желающих отдать квартиру в управление — это одинокие женщины (уж пусть они меня простят). Ведь квартира нуждается в постоянном досмотре.

Там что-то протекло, там кабель нужно завести, там бачок сломался, там дверь скрипит, дверца от шкафчика отваливается, замок заклинило и нужно поменять. Так что риэлторы-мужчины немного в лучшей ситуации, при поиске таких собственников.

Хотя женщины тоже бывает многое умеют. Или же, если есть муж или брат и они могут помочь женщине-риэлтору в таких вопросах и вы женщина-риэлтор, то смело говорите об этом собственнику. Можете даже сказать, что у вас «семейный подряд» 🙂

Вобщем, при сдаче в обычную аренду присматривайтесь к собственникам. Если они походят по вышеописанным критериям — предлагайте им свою услугу по субаренде.

4. Как получить согласие собственника на сдачу квартиры в субаренду через вас?

согласие собственника

согласие собственника

Как только вы нашли собственника и видите, что его квартира вам может подойти под субаренду, кроме того, вы располагаете его доверием, можете начинать тактические ходы по получению согласия собственника на ваше предложение по субаренде.

Для начала вам нужно узнать страхи и элементы «некомфорта» собственника, связанные со сдачей квартиры в аренду. Были ли проблемы с предыдущими арендаторами. Вот некоторые вопросы, которые можно задать:

Далее…

Чтобы прочесть статью далее, нажмите на кнопку своей соц.сети!


Подпишись на статьи

Хотите получать новые статьи блога на почту?


Введите свой E-mail и нажмите "Подписаться"

Оставьте свой первый комментарий и получите подарок:
Мини-курс "Маркетинговые коммуникации в недвижимости"
(ссылка появится после оставления вами коммента в "обычных" комментах)

Комментарии:

23 комментария к записи “Cдача квартиры в субаренду. Как получить согласие собственника?”

  1. Яня:

    Очень полезная информация! И главное так все разложено по полочкам. Мне очень понравилось! Не каждому дано так объяснять на своих примерах и так открыто.статья от души! СПАСИБО

  2. Спасибо за комментарии. Сразу видно, тема вам интересна. Постараюсь ещё по теме написать статью, как будет свободное время. А то на хорошую статью уходит часов 5. Но, когда чувствуешь отдачу от людей — это мелочи. Ещё раз спасибо.

  3. Александр:

    Отличная методика! Как, новичку, в самый раз!

  4. Виктор:

    «А вы (как плательщик единого, упрощённого налога), указав реальную сумму аренды (которую вам платит арендатор и которую он хочет указать в налоговой декларации) 6000$ за год, заплатите с этой суммы 5%. 6000 х 0,05 = 300$. Эти 300$ не должны касаться вашей ежемесячной комиссии, за услуги управления недвижимостью.» — А кто заплатит? Нужно их повесить на собственника? Так ему проще по налику работать, чем платить налоги. Собственники у нас тоже умные, заключают договора на сумму коммунальных платежей, и доходов получается нет. А, если жильцу не нравится, всегда можно расторгнуть договор. Какие налоги? Какие тут могут быть секреты бизнеса))?

    • Я скажу больше: некоторые арендаторы, заключив договор аренды на реальную сумму ежемесячных платежей, рассчитываются наличкой и не требуют письменного подтверждения приёма-передачи денег.

      Поэтому в вашем случае (и в описаном выше) данный аргумент (экономия на налогах) можно не применять, так как люди привыкли рассчитываться за услуги аренды на вашем рынке недвижимости «по-чёрному».

      В разных регионах — разные условия и привычки продавцов и других участников сделки. Просто продавцы должны учитывать, что арендаторы платят за недвижимость не коммунальные платежи, а намного больше (по факту) и это их расход.

      Этот расход они могут указать в налоговой, при наличии письменных расписок и т.п. письменных доказательств (при рассчёте наличкой).

      А потом, в конце года, когда арендаторы предъявят в налоговую свои расходы с письменным подтверждением, то налоговая проверит — отчитался ли продавец по своим расходам. Если не отчитался — это статья криминального кодекса о сокрытии доходов и «уходе» от налогов.

      Арендаторам выгодно предъявить свои расходы на аренду, так как из-за этого расхода они получат налоговый вычет из своих налогов на доход.

      • Виктор:

        Это выгодно только тем арендаторам, кто может таким образом минимизировать свои расходы по налогам. Таких же не много, как мы знаем. Ну дальше можно только рассуждать на эту тему, вариантов не так уж и много.

        «Эти 300$ не должны касаться вашей ежемесячной комиссии, за услуги управления недвижимостью.» — кто их заплатит, собственник? Или на арендатора повесить, раз он хочет все официально?

        • По логике вещей — это налог продавца и платить должен он. А вообще — по договорённости. Как договоритесь, так и будет. Если арендаторы готовы оплатить налог, то почему бы и не взять с них этот налог.

          Повторюсь: если на вашем рынке недвижимости привыкли работать «по-чёрному», без отчётов в налоговою и т.д., то этот аргумент можно исключить из списка аргументов для убеждения собственника работать через вас по субаренде.

  5. Зари:

    Спасибо! Хотелось бы еще больше узнать об аргументах для арендодателя подписать договор о субаренде.

  6. ольга:

    благодарю вас за эту информацию всё очень доходчиво описано

  7. Егор:

    Спасибо!

    • На здоровье 🙂 Кстати, напишите в комментариях тему из сферы недвижимости, которую вы хотели бы увидеть освещённой в одной из моих следующих статей.

  8. Ольга:

    Добрый день. Нынешняя судебная практика показывает, что ФНС обкладывает физиков-арендодателей НДС,а также, если у физика есть ИП, то обложит налогами, как с продажи,даже собственного жилья, так и с аренды.

  9. ильдар:

    Здравствуйте! Меня заинтересовал вариант третий — также договориться с собственником о том, что снимать его квартиру будете вы.
    Но вы сделаете ремонт и будете сдавать эту квартиру посуточно (мини-гостинница). Хотелось бы узнать подробнее.

  10. Павел:

    Отлично!!!

  11. Лилия:

    Спасибо!! Еще очень хотелось бы узнать о субаренде посуточно

Оставить комментарий

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:


Наверх