— Как срочно вам нужно сдать квартиру и почему?

— Как и почему съехали предыдущие квартиранты, были ли с ними проблемы?
— Как далеко проживает собственник от недвижимости, удобно ли ему добираться?
— Что в квартире с ремонтом? Почему не сделано то-то и то-то?
— На какой срок человек хочет сдать?
— Чем занимается собственник (если бизнесом — это нехватка времени)?
— Какую сумму просит за месяц и какие условия аренды?

Как только вы разведали страхи и неудобства собственника, объясняйте ему, что сможете избавить его от этих неудобств, путем личного использования этого помещения. Вы работаете официально, по договору, будете отчитываться в налоговую за него (вы ведь отчитываетесь за себя?).

В общем, отталкивайтесь от страхов и неудобств клиента, чтобы подписать с ним договор. В любом случае, преподносите договор между вами, как обоюдную взаимовыгоду и у вас всё получится.

5. Процедура оформления недвижимости в субаренду.

Процедура оформления

Первым делом — договоритесь устно с собственником об условиях аренды. Начало проплат — с первого клиента, который захочет снять (уже через вас). Т.е. договаривайтесь о том, что за неделю вы находите людей и как только они дают задаток (или предоплату) — вы подписываете договор субаренды с собственником и сразу же (через час, к примеру) подписываете договор с арендаторами.

Договор субаренды для арендодателя (для сдаче квартиры семье) вы можете скачать тут.

С арендаторами вы можете заключить обычный договор аренды, так как вы действуете на основании договора субаренды. Договор аренды вы можете скачать здесь.

Кстати, мы ещё берём свою единоразовую комиссию при сдаче субарендуемых квартир. Т.е. зарабатываем не только на субаренде, но и как при обычной сдаче недвижимости в аренду (50-100% комиссии от месячной платы). Сдали — заработали на сдаче комиссию, а потом зарабатываем просто на субаренде.

Акт приёма передачи (по риэлторским комиссионным) вы можете скачать тут.

Мы пользуемся такими договорами, а вы можете добавлять или убирать из него пункты по мере надобности. Обязательно оговаривайте оплату коммунальных услуг, оплату ТВ и интернета. Входят они в стоимость аренды или нет, чтобы потом не выглядеть глупо и не уступать со своих ежемесячных комиссионных. За чей счёт делаются дубликаты ключей, есть ли сейчас долги по квартплате.

Как только договорились с собственником обо всех условиях, у вас должна быть хотя бы неделя на поиск арендаторов. Даёте объявления куда только можно и вперёд. Более подробно о процессе поиска арендаторов и сдаче квартир в аренду и субаренду вы можете узнать из моего курса по аренде.

По налогообложению. Договора аренды не подлежат гос.регистрации, если они заключаются менее чем на 1 календарный год. Поэтому договора заключайте на 364 дня (вобщем, чтобы не было года).  Желательно отчитываться в налоговую за полученный доход: раз в год, если у вас общее налогообложение (13-17% с доходов физ.лиц) или раз в квартал, если у вас упрощённое налогообложение (3-5% — единый налог и т.д.)

налоги

Если вы не отчитываетесь в налоговую по таким доходам — вы действуете на свой страх и риск. Потому что, если это всплывёт, то на вас могут наложить штраф. Хотя, конечно, это всплывёт только в том случае, если кто-то из участников сделки пойдёт в налоговую и укажет это в своей декларации о доходах или пойдут какие-то проблемы со сдачей квартиры и (не дай Бог конечно) по ней пойдут суды.

В указании в своей декларации сумммы аренды заинтересован только арендатор, ведь это его расход. И если из его годового дохода вычесть сумму арендной платы, то и налогов он меньше заплатит. Поэтому эти моменты лучше всего оговорить заранее.

Если арендатор хочет указать сумму арендной платы в свой расход, то раз в год (как минимум) вы должны с ним встретиться и составить «Акт выполненных работ». Акт выполненных работ — это подтверждение факта передачи денег для арендатора. Акт выполненных работ по субаренде (в конце года) вы можете скачать здесь.

Как в таком случае заинтересовать собственника работать с вами по субаренде? Собственники (в большинстве случаев) являются налогоплательщиками обычными (13-17% налог). На них распространяется общий налог с физических лиц. Вы, как предприниматель, должны быть на упрощённой системе налогообложения (3-5% налог).

И тут два варианта работы с собственником, чтобы ему было выгодно:

— вы заключаете с собственником сразу договор субаренды на меньшую сумму (намного), чем та, которую платит арендатор. К примеру вы заключили с арендатором договор на год, с месячной арендной платой 500$.

За год это 500 х 12 = 6000$. При обычном налоге собственник должен заплатить с этой суммы 13-17% налога (это = 780$ или 1020$ соответственно). Но если вы укажете в договоре с собственником, что годовая аренда между вами (субарендатором) и собственником составляет (к примеру) 500$, то собственник заплатит с этой суммы всего 65$ или 85$ (в зависимости от налога).

А вы (как плательщик единого, упрощённого налога), указав реальную сумму аренды (которую вам платит арендатор и которую он хочет указать в налоговой декларации) 6000$ за год, заплатите с этой суммы 5%. 6000 х 0,05 = 300$. Эти 300$ не должны касаться вашей ежемесячной комиссии, за услуги управления недвижимостью.

Или же второй вариант:

— вы заключаете с собственником договор субаренды на оговоренную между вами сумму (меньшую от стоимости, которую вам будет платить арендатор на сумму вашей ежемесячной комиссии), а потом (раз в квартал или раз в год) составляете ещё один договор субаренды на меньшую сумму «задним числом», который и показываете в налоговой.

Это варианты уменьшения налога. Чур, я вам об этом не говорил.
Ставки по аренде в России увеличились совсем недавно, но эти ставки касаются только земли. За квартиры мы с вами и так платим коммунальные услуги и т.д.

Если вы ещё не на упрощённой системе — то решать вам: переходить на неё сейчас или «повесить» на собственника налог 13-17%. Если же собственник сам на упрощённой системе, то нужно посмотреть: есть ли в его регистрационных документах (как ИП) в графе «виды деятельности», что-то похожее на «предоставление услуг аренды».

Но это всё вам будет нужно, если арендатор захочет указать свой расход, связанный с арендной платой (это вы узнаете в любом случае, так как ему понадобится от вас «Акт выполненных работ»). В остальных случаях — решать вам, нужна ли вам вся эта налоговая «движуха».

Да ещё. Если арендатор хочет работать по безналу (перечисления с банковской карты на банковскую карту), то вам в любом случае придётся указывать этот доход к себе или к собственнику в налоговую декларацию.

Поэтому лучше всего работать с наличкой.

6. Управление недвижимостью. Как это происходит?

Управление недвижимостью

Когда всё оговорено, найдены арендаторы, заключён договор с собственником ваша задача (или собственника) привести в порядок квартиру. Поменять кран, если течёт и исправить другие неисправности. В общем, в управлении недвижимостью нет ничего сложного. Это как научиться летать на вертолёте (или велосипеде) — научившись раз уже никогда не разучишься.

Пройтись с собственником по квартире на предмет поломок и пр. Чтобы было понятно, что было до вас. После «рейда» с собственником приглашаете арендатора и проводите такой же рейд.

Отдаёте ключи и всё. Теперь главное следить раз в месяц за состоянием квартиры, вовремя решать возникающие технические проблемы и вовремя собирать арендную плату.

Кстати, чтобы перестраховаться, берите «страховочные деньги» с арендаторов (мало ли — может чего-то поломают и съедут по-тихому) в сумме половины от месячной платы. Или вообще лучше за два месяца вперед.

Чтобы при возникающих финансовых трудностях у арендаторов, у вас была денежная страховка.

P.S. Прокомментируйте эту статью ниже, если вам понравилась статья или непонятен какой — то момент. Кроме того,  за ваш первый коммент полагается подарок: мини-тренниг «Маркетинговые коммуникации в недвижимости», ссылку на который вы получите сразу после коммента (в обычных комментах внизу).

Благодарю за внимание, Евгений Сахно.

P.S. Понравилась статья?

Тогда пожалуйста сделайте следующее…

1. Поставьте «лайк».

2. Сделайте ретвит.

3. Поделитесь этим постом с друзьями в социальных сетях.

4. И конечно же, оставьте свой комментарий ниже

Кстати, напишите в комментариях тему из сферы недвижимости, которую вы хотели бы увидеть освещённой в одной из моих следующих статей и я обязательно её разберу.